Immobilienfonds, offene Beteiligung

 

Muss vor Empfehlung der Anlage in einen offenen Immobilienfonds auf das Schließungsrisiko hingewiesen werden?

Offene Immobilienfonds galten viele Jahre als sichere und wertbeständige Anlage, sodass Hinweise auf Aussetzung der Anteilsrücknahme und Schließung nicht erfolgten. Nach Auffassung des BGH ist dies grds zu bejahen. Danach muss eine Bank, die den Erwerb von Anteilen an einem offenen Immobilienfonds empfiehlt, den Anleger ungefragt über die Möglichkeit einer zeitweiligen Aussetzung der Anteilsrücknahme durch die Fondsgesellschaft aufklären (vgl. § 81 InvG aF, nunmehr § 257 KAGB). Der BGH leitet diese Haftung aus der Pflicht zur objektgerechten Beratung ab, auf diejenigen Eigenschaften des Anlageobjekts hinzuweisen, die für die Anlageentscheidung wesentliche Bedeutung haben oder haben können. Für einen Anleger kann es bei einem offenen Investmentfonds von wesentlicher Bedeutung sein, dass die Fondsgesellschaft die Rücknahme der Anteile aussetzen darf. Die stellt ein während der gesamten Investitionsphase bestehendes Liquiditätsrisiko für den Anleger dar. Ein möglicher Anteilsverkauf über die Börse lässt die Wesentlichkeit der Information und damit die Aufklärungspflicht nicht entfallen, weil dieser Verkaufserlös kein Äquivalent zu dem nach gesetzlichen Parametern bestimmten Anteilsrücknahmepreis der Fondsgesellschaft ist. ( BGH 29.4.2014, XI ZR 477/12, GWR 2014, 284 ). In der Rechtsprechung der Instanzgerichte wird diese Frage nicht einheitlich beantwortet. Das OLG Frankfurt (GWR 2013, 229) vertritt die Auffassung, dass auf dieses Risiko stets hinzuweisen sei, da dies ein wesentliches Merkmal von offenen Immobilienfonds sei und zwar unabhängig von der jeweiligen Marktsituation. Das LG Nürnberg-Fürth hält dies jedenfalls bereits ab dem Zeitraum 2005 für hinweispflichtig (LG Nürnberg-Fürth, 6 O 3247/12). Demgegenüber lehnen das OLG Schleswig und das OLG Dresden eine Aufklärungspflicht zum Schließungsrisiko bei offenen Immobilienfonds für jedenfalls das Jahr 2008 ab, da zu diesem zeitpunkt offene Fonds noch als sicher galten (OLG Schleswig, GWR 2013, 444; OLG Dresden, WM 2013, 363).